黄山市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见

黄山市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见

 

各区、县人民政府，黄山风景区管委会，黄山经济开发区管委会，黄山现代服务业产业园管委会筹备组，市政府各部门、各直属机构：

　　为着力解决当前我市物业管理工作的重点、热点和难点问题，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康、有序发展，根据《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》和《黄山市物业管理办法》等相关规定，经市政府同意，提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　打造一批物业管理品牌企业，培育一批国优、省优、市优物业项目，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。确保新建住宅项目物业管理覆盖率达到100％，5年内，力争城区物业管理覆盖率达到85％以上。

　　二、基本原则

　　坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制。坚持条块结合、属地管理的原则，建立市级监督指导、县（区）级主抓、街道办事处（乡镇人民政府）及社区居委会属地管理的物业管理新体制。坚持市场化主导、政府分类管理的原则，对新建物业项目通过招标，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施管理；对无物业服务的老旧小区，鼓励物业服务企业和社区物业服务中心积极参与接管，政府给予财政补贴，促进市场化运营。

　　三、规范管理

　　（一）推进建设单位管理规范化

　　1．进一步完善新建项目物业配套设施设备建设。国土、规划、建设、房管等部门要对新建住宅小区物业服务用房和共有设施设备的用地、规划、设计及建设严格把关。规划部门应当在审定修建性详细规划时，会同房管部门对物业服务用房的规划进行审查，按照《安徽省物业管理条例》《黄山市物业管理办法》的规定确定物业服务用房的位置和面积，并在建设工程规划许可证中予以标注。物业服务用房已经规划许可，不得擅自变更，确需变更的，应经市（县、区）房管部门审查确认，提出书面意见。物业服务用房应当规划在地面以上，二层以下（含二层），位于小区主要出入口或方便小区物业管理、交通便利的位置，并且具备采光、通风、水、电、通信、网络等正常使用功能。对分期开发建设的项目，物业服务用房应当在前期规划、配建。房管部门参与新建项目配套设施设备建设的竣工验收。加强对新建项目物业管理的智能化、信息化建设，实行物业管理“一卡通”门禁系统。

　　2．建设单位应当在申领商品房预售许可证或现房销售备案前向房管部门提交标注物业服务用房的具体位置、面积、配置标准的书面材料，以及物业配套建筑、设施设备清单和产权归属说明等材料。物业服务用房产权归全体业主所有。物业管理区域内人防工程的使用必须取得市、县（区）人民防空主管部门出具的《人民防空工程平时使用证》，符合安全、防火等管理规定，不得影响战时使用效能。

　　3．严把新建项目物业服务市场准入关。建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经县（区）物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　4．做好物业项目的承接查验工作。对前期物业管理的项目，建设单位应与选聘的物业服务企业共同做好物业承接查验工作，对发现的问题要在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时限内落实整改。双方要办理好总体移交和单项移交手续。物业服务企业要建立物业档案资料清册，并报县（区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。

　　对物业服务企业撤离的项目，有业主委员会的，物业服务用房和物业共用部位、共用设施及相关资料移交给业主委员会，由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；无业主委员会的，移交给社区居委会，由社区居委会移交给新选聘的物业服务企业。撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费等理由拒绝移交。移交方与承接方应对照物业档案资料清册进行查验，并做好新一轮查验接收工作。

县（区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责做好移交与承接过程中的组织协调和监督指导工作，社区居委会积极协助配合。

　　（二）推进物业服务企业管理规范化

　　1．建立健全物业服务企业信用管理体系和物业服务企业动态监管制度。对物业服务企业实行动态考核，对表现较好的企业记入诚实信用档案并给予表彰；对服务不好、投诉较多又不及时整改的，记入诚实信用档案并列入“黑名单”，向社会公布，并依法处罚。

　　2．市、县（区）物业主管部门要定期对物业服务企业进行资质复核，划分信用等级（优秀、良好、合格、不合格），实施差别化管理。积极构建物业服务企业、业主及业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会、主管部门的多方评价体系。

　　3．建立物业服务事项公开公示制度。物业服务企业将物业服务合同约定的物业服务企业名称、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示，主动接受监督；对于实行包干制收费的物业服务企业，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。

　　4．实行物业服务企业退出机制。物业服务企业退出时，县（区）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）要加强对解聘、选聘物业服务企业工作的指导。物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新的物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织做好小区物业管理工作。

　　（三）推进业主自律自治规范化

　　1．业主、业主大会、业主委员会应当依法维护业主在物业管理中的权利，充分履行义务。县（区）要把辖区内业主大会和业主委员会的组建、管理纳入社区管理的范畴；县（区）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的监督指导。

　　2．对已成立业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）要建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制，大力推进联席会议制度，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　（四）推进物业管理工作机制运行规范化

　　市、县（区）物业主管部门及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要按照“条块结合，属地管理”的原则，突出基层组织在小区管理中的中心地位，发挥街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的骨干作用，全面实现职权定位、资源优化、重心下移、条块结合、属地负责的“网格化”工作目标。县（区）、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会要设置物业管理专职岗位，配备专职物业管理人员，保障物业管理工作落到实处。依据职责分工，落实责任，积极推进市级监督指导、县（区）级主抓、街道办事处（乡镇人民政府）具体负责、社区居委会协助配合的属地管理工作机制。街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会物业管理工作人员办公经费原则上由同级财政承担。

市国土、规划、建设、房管、城管 、环保、工商、公安（消防）等相关部门要依据职责分工，密切配合，加大执法监管力度，共同抓好物业管理相关工作，切实提升全市物业管理水平。

　　四、完善机制

　　（一）健全质价相符的物业服务收费机制

市、县（区）价格主管部门会同物业主管部门根据价格管理权限和《安徽省物业服务收费管理办法》《安徽省住宅区物业服务标准》等规定，制定普通住宅小区前期物业公共服务、装饰装修垃圾清运收费标准，并加强监管。

　　（二）建立提高物业服务费收缴率的保障机制

　　1．各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。

　　2．二手房交易时，原房屋所有权人必须凭物业服务费缴清证明办理过户手续。物业服务合同中约定有滞纳金的，滞纳金与物业服务费需一并缴纳。

　　3．物业服务企业在签订物业服务合同时，应在合同中约定双方违约责任的处罚条款及制约欠缴物业服务费的措施。探索建立住宅区物业服务费缴纳与水费、电费、燃气费统一缴纳“一卡通”试点，取得经验后逐步推开。

　　（三）建立物业分类扶持机制

　　1．对于不具备物业管理条件的老旧小区，社区居委会按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则，建立社区物业服务中心，为老旧小区的环境卫生、绿化养护、排水管网清淤改造及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。由同级财政每年补贴每个社区一定办公经费。

　　2．对于新建的保障性住房项目，建设单位应当按照有关规定标准配建物业服务用房和经营性用房，其收益用于弥补物业服务费和物业专项维修资金的不足，专户存储，县（区）物业主管部门负责监督、指导该资金的使用。

　　（四）建立综合执法进社区机制

　　按照“县（区）牵头，公安（消防）、规划、建设、房管、城管、环保、工商、国土、人防、物价”等多家部门综合执法进社区的原则，处理物业管理中的矛盾和难点问题。公安（消防）、规划、建设、房管、城管、环保、工商、国土、人防、物价等相关部门应依据各自职责，分工协作，密切配合，制止和查处日常巡查发现的违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染、乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为。

　　（五）强化保障机制

　　各县（区）人民政府要制定具体实施方案，加强本地区物业管理领导，强化考核，建立社区居委会日查、街道办事处（乡镇人民政府）周查、县（区）月查的工作机制；形成县（区）考核街道办事处（乡镇人民政府）、街道办事处（乡镇人民政府）考核社区居委会和物业服务企业的物业管理与服务考核奖惩体系。市直各职能部门和单位要按照本意见职责分工要求（见附件），进一步健全工作机制，细化分解工作职责，加强联动协调，切实履行物业管理工作职责，共同提高物业管理和服务水平。

 

　　附件：黄山市物业管理各职能部门、单位职责分工

　　

 2016年10月24日