历史周期告诉你：楼市接下来还会发生些什么

近日随着调控的趋严，货币政策收紧，楼市已发生明显转向。与上一个楼市调控周期内发生过的阵痛一样，房企资金链断裂、房贷利率全面提高、房价横盘、开发投资增速放缓……诸如此幕再次重演。

楼市的调整周期有多久，我们是不是可以从最近的调整周期中，找到楼市接下来的发展脉络?

一、房企资金链断裂

近日，一条“深圳(楼盘)某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈广为流传，这家房企是奥宸地产。

据奥宸地产官方网站资料，集团创立于1996年，具有国家一级房地产开发资质，总资产超180亿元。经过多年的发展，现已拥有深圳、北京(楼盘)、昆明(楼盘)、腾冲等多个城市的房地产项目，还曾在美国韩国开发过项目。

奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。

奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。

究其原因，是因为上一轮房地产牛市时，奥宸地产步子迈的太快，2010年老板放出豪言，三年销售要做到200亿，挤进全国房企前20强，完成几大城市群布局。

虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地，缓解了部分资金压力，但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。

如今，在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条，根据门上的通知函显示，奥宸地产共欠费用399万余元。

据悉，奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼，而在今年5月收到《催款通知书》，一年不到，连办公租金物业、水电费用都无法缴清。

而事实上，房企资金链断裂并非个例。就拿之前的楼市调控来说， 全国倒下的房企也是不胜枚举，二三四五(002195,股吧)线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企 ，举三个例子。

1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆(楼盘)项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。

2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州(楼盘)的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。

光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。

3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。

华光地产破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。

虽然2015年市场有回暖迹象，但华光没有等到黎明，其在南京(楼盘)处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。

业内人士指出，这些破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。

有的幸运地躲过了上一轮调控灾难，艰难地熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。

二、理财产品预期收益与贷款利率首现倒挂

近日以来，房贷市场草木皆兵，任何风吹草动都能给脆弱的楼市带来一场风暴。

此前，融360发布的数据显示，目前，全国533家银行中，已有20家银行已经停贷，未来或有新增银行暂停房贷业务。

不过央广网随后发布消息称，所谓“20家银行停贷”数据并不严谨，商业银行并没有大面积停贷。也有业内人士称，20家银行停贷数据并非由银行证实，而且这20家银行是总行还是分行并不明确。

但不可否认的是，从6月初开始，北京、上海(楼盘)、深圳、广州(楼盘)等一线城市相继出现了房贷利率大幅上调的现象，并且逐步蔓延至二线城市。房贷收紧的迹象，越来越明显。中原地产研究中心的最新统计数据显示，目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率，二套房贷利率上浮10%~20%。

值得注意的是，北京某商业银行工作人员表示，近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%，而五年期及以上贷款利率只有4.9%，即便按基准利率发放个人房贷，也是亏钱的。

有分析称，由于银行资金面紧张，造成了理财产品利率飙升，资金成本不断加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，个人房贷又属于中长期贷款，流动性较差，银行提高房贷利率也是无可厚非。

从央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看，新增金融机构贷款1.11万亿元，同比多增1264亿元。房贷虽然不低，但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000亿元，同比降幅创11年以来新低，这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。

业内人士指出，6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系(MPA)考核的关键节点，为保证流动性考核过关，加快信贷结构调整，银行自然会提高房贷利率，控制资金流向房地产。

业内称，流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因，但内因还是金融强监管。近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆，导致银行的资金面全线告急。银监会对金融市场融资逐渐收紧，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束，个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹，去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来走势将或持续攀升。

三、M2增速首次降至个位数，货币收紧

根据央行最新发布的数据，5月M2同比增速为9.6%。值得一提的是，这是自从1986年有统计以来，M2增速首次跌破10%的历史性大关!

央行有关负责人表示，M2增速放缓主要是金融体系降低内部杠杆的反映;而M2低增速可能成新常态。也就是说，这相比过去两位数增长，毫无疑问货币紧了。

M2回落同时，房地产市场过热势头亦被明显遏制。

国家统计局周三数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

销售方面，1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1-4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。

四、京沪深房价连续7个月横盘

Wind资讯统计显示，自2016年9月底全国各地楼市新政相继出台后，一线城市首当其冲，除广州外，北京、上海、深圳三大一线城市新建商品住宅价格指数已连续7个月环比增速维持在0.6%以下，且多处于负增长区间，近乎处于横盘状态。其中，深圳4月份环比零增长，此前已连续六个月环比负增长。

中原地产首席分析师张大伟也认为，过去两年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，目前，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长，这些房地产调控政策叠加产生的作用。购房者的资金成本持续上升，贷款的压力越来越大。目前，市场成交已经全面降温，降价开始出现。

中国社科院近期发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。五、2017年处于楼市调整周期的什么节点?

历史只是镜鉴，争论仍在。就如每次楼市周期时发生的一样。

方正证券(601901,股吧)首席经济学家任泽平此前发布研报认为，近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。

不过摩根士丹利中国首席经济学家邢自强则认为，当前房地产周期跟2013-2014年完全不一样，现在房地产的库存大为减少，再次陷入深度调整的可能性比较低。5月底，他曾撰文指出，房地产市场最糟糕的周期已过，因为2009年-2013年间，新屋开工量从7亿平方米跳升至13亿-15亿平方米，大幅超过10亿-12亿平方米的当期销量，积累了大量库存，致使房地产市场在2013年-2015年经历了一轮深度调整。

对于如何处理现下房地产风险，瑞穗证券沈建光认为，中国应避免主动刺破泡沫。中国房地产市场风险使得调整楼市政策持续十分必要，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。要控制泡沫，短期的限购已经越来越没有效果，更多供给侧改革，特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲称，在需求上，缺乏房产税这样的自动稳定器，如果需求方有了自动稳定器，就用不着限购，用不着采取行政措施，税收和杠杆自动可以起到稳定房地产的作用。

樊纲提到，解决房地产问题的根本还是需要解决战略性和制度性的问题，而不是简单地把房地产问题归结于货币问题，这次钱没有去股市，说去了房地产，这次怎么就到了大城市，而没有到中小城市去?

不过，中泰证券首席经济学家李迅雷则称，对于投资者资产配置来说，楼市还有结构性的机会。

说到楼市的结构性机会，其实就是一个补涨现象。李迅雷通过比较上海和安徽两地发现，2010年以前，上海人口大幅流入增长了40%，而安徽人口在2000-2010年是负增长;2010年至今的7年时间里，上海人口仅增长了4.9%，而安徽人口增速也达到4%;尤其近两年，上海外来人口减少，而安徽人口增速在上升。这就是一个人口聚集的现象，人口流入对当地房地产市场肯定是有利的，所以存在补涨的机会。

从去年人才流向看，大专以上学历人口流入比重最高的城市是杭州(楼盘)，其次是长沙(楼盘)、武汉(楼盘)和深圳。二线城市人才流入比重也在明显增加，投资机会可能会更多一些。目前，中国大城市化率的提升主要是向二线城市集中。合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)的房价上涨更多体现为大城市化，南京则有补涨成份，贵阳作为西部地区，尽管人口净流入，但收入水平偏低，房价难涨。