限购限贷相继松绑 行政化调控淡出楼市

2014年楼市开局不利，销售下滑严峻。哀声一片中，各地政府陆续为限购松绑，拉开了今年的第一波救市潮。实行了3年之久的限购政策逐渐退出舞台，如今，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

下半年，利好再次频频传来。“9·30”新政、下调贷款利率，成为了房地产市场的强心剂。部分城市的房地产市场开始呈现复苏迹象。但在库存高企的市况下，虽然房地产市场形势在2015年整体向好，但去库存仍是楼市的主旋律。

回归市场化

从6月26日呼和浩特第一个正式发文取消限购开始,各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。如今，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

6月27日,呼和浩特率先发出通知,取消本地及外地居民购房限制，不再限制购房套数。至此，呼和浩特成全国首个正式发文确定取消限购的城市。

紧随呼和浩特的是济南。同一天。厦门也传出放松限购的消息。紧接着，南昌、成都、苏州等先后跟进。

值得注意的是，限购松绑在各个城市的效果出现了分化，一些库存积压严重、销售较为萎靡的城市出现了短暂的成交“小阳春”，如济南、杭州、呼和浩特；而厦门、天津、南昌等地楼市成交效果甚微。而多数城市如无锡、南宁、沈阳、兰州、温州等，在政策放松初期均出现短期成交冲高现象，之后又逐步恢复至今年3月以来的成交水平。

中国指数研究院的研究报告指出，单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一支强心剂，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱、信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

在一波自下发起的松限救市后，9月30日，央行出手，修改了首套房房贷认定标准，明确提出凡是还清贷款的客户再次申请贷款依旧可以享受到首套房首付三成和基准房贷利率最低7折标准。

这被视为2014年的第二波政策救市举措。业内人士普遍认为，这将进一步释放之前压抑的“首改”需求，更多的购房者将会提前完成自己改善型需求的购房任务。

11月21日，央行发布公告：自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍，其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

尽管多家研究机构表示，此次央行降息的出发点是降低无风险利率，改善企业融资成本，并不是旨在直接刺激楼市，但在央行宣布降息后，各地楼市迎来“小阳春”。哈尔滨、长春、南昌等城市的房地产项目客户来访量激增，成交量也出现不同程度的上涨。

从卖方市场到供大于求

尽管救市手段一波接一波，但今年，房地产市场的回调依然在继续。去库存几乎成为了各地楼市的主旋律。

来自中国指数研究院的数据显示，2014年，国内代表城市1月成交量同比显著下降17.2%，2月同比小幅下降0.4%。3~5月代表城市住宅成交量总体较2月明显回升，但较去年同期仍有较大差距。6月，政策放松对市场需求的刺激效果减弱，成交量再度下滑至全年次低点，总量为1949万平方米，同比降幅再度扩大至21.6%。进入下半年，限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市，市场成交逐步回升，特别是限贷放松及央行降息对市场刺激作用显著，其中10月环比大幅提高14.1%，而11月在10月较高基数的基础上继续回升8.2%，同比增长4.8%，为今年以来首次单月成交同比增长。

在销售量下滑的情况下，近几年成交的土地在2014年进入集中入市期，同时销售业绩压力也促使房企加大推盘规模，使得今年楼市的供应量达到五年来最高值。国内房地产市场一改以往的卖方市场形象，在今年呈现出供大于求的激烈竞争局面。

2014年1~11月，20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米，同比增长3.6%，比2010~2012年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%，为近五年最高水平。单月来看，今年以来新增供应逐步回升，供应量在5月达到阶段性高点后持续回落；在传统“金九”推盘旺季，新房上市面积达到全年最高峰——逾2300万平方米，赶超2010年9月2167万平方米的历史高点；10月供应量季节性回落约28.1%，11月受企业年底加大推盘规模影响，新增供应量环比增长13.7%至1889万平方米，为年内次高水平，亦处于近五年的较高水平。

与供应量不断攀升相比，2014年1~11月，20个代表城市成交量同比下降12.9%，供应量同比增长3.5%，销供比为0.8，较去年同期（0.95）明显下降。其中，北京今年以来成交减少而供应增加，销供比仅为0.62，与去年1.58的销供比水平差距较大；上海、广州、武汉也由去年的供需基本平衡转为今年的供大于求，销供比分别下降至0.77、0.67、0.89。长沙、芜湖销供比则有所提高。

虽然在松贷、降息等系列利好的刺激下，今年四季度，国内代表城市的销售有所回升，但库存仍高位盘整。截至11月底，20个代表城市可售面积为18458万平方米，环比小幅下降0.6%，但较去年同期增长29.9%，为近五年以来历史次高水平。从出清周期来看，截至11月底，代表城市平均出清周期为16.2个月，较上月缩短1.2个月，但较今年年初延长4.8个月，仍处2010年以来的较高水平。

楼市或企稳回升

展望明年，随着中央经济工作会议要求货币政策要松紧适度，利率、存款准备金率和人民币汇率会根据形势的变化可能会有所调整，这些变化或会有利于房地产市场。

前华远地产董事长任志强、住建部政策研究中心主任秦虹等业内专家都认为明年楼市会企稳回升，多家大型券商策略报告也均看好明年楼市。

申银万国策略报告指出，从政策面来看，为稳定宏观经济增长，明年楼市调控政策和货币政策会持续宽松，降息降准将是大概率事件；从基本面来看，随着过去一年拿地速度下降，地产行业未来潜在供应正在减少，库存周期也随之缩短，这是价格企稳的重要前提。

国泰君安策略报告认为，对于房价走势，明年上半年将保持平稳，下半年会有所上涨。主要逻辑是，2014年四季度政策放松促进了一二线城市的楼市成交量持续回暖，但大部分城市的去库存周期仍然较长，市场观望情绪仍未完全消除，明年上半年房价会保持相对稳定。但到了下半年，随着库存减少及新增供应相对减少，房价会出现上涨趋势。一线城市房价最先筑底回升。